1、做預算

預算包含：運營前成本和運營時成本

• 運營前成本也就是前期投入成本。

房租：成本中的大頭。做民宿的，房東會要求半年付或者年付，所以要先做好前期房租的半年或一年成本。

裝修（硬裝和軟裝）：

硬裝：就是整體改造房子，一般老房子才會大動筋骨，比如老化很嚴重的地板、廁所的吊頂、墻面都要重新拆裝和粉刷，因此硬裝的成本也很大，不建議找老小區(qū)的房子，而新房子的房東又不太愿意把房子拿出來做民宿，所以找房子也是一件大事。

軟裝：可以簡單理解為裝飾，包含家具、壁畫、陶瓷、花藝綠植、燈飾、窗簾布藝等等，極大考驗審美能力。

其他:押金、網(wǎng)費、家用電器、廚房的燒水壺、鍋碗筷勺、案板刀具等等等等

• 運營時的成本是需要不斷支出的。

水電燃費和物業(yè)費

布草和生活必需品：被套、枕套、床單、拖鞋、杯子、衣架、紙巾、洗浴用品、牙刷牙膏、急救箱、調味料這些，屬于易耗品，建議少買勤買，如果一次性采購一年的量積壓在庫房，會加大前期的投入成本。

維修費用：維修家具、電器、馬桶、電閘……

人工成本：如果打算自己經(jīng)營，則不產(chǎn)生人工成本，請人來看店的話也是一筆不小支出。

托管費：現(xiàn)在有民宿托管平臺，幫你打理各項業(yè)務：房屋打掃、布草洗滌、買易耗品、客戶咨詢、訂單處理、接待客人等，選擇托管的話先提前打聽好托管費。

2、調查

包括選址調查和用戶調查

• 選址相當重要，好地段決定了你民宿的死活。選址需要注意哪些方面呢？

區(qū)域周邊：盡量靠近景點和市中心，因為客流量都集中在這兩個地方。當然競爭也很大，如果你能做出自己的特色，偏遠一點也照樣有生意。周邊設施要成熟，商場、超市、便利店、步行街、餐飲、醫(yī)院、銀行等能滿足就滿足

交通：交通一定一定要便利，最好出門步行10分鐘以內就有地鐵或者公交站。

小區(qū)情況：小區(qū)門禁特別嚴格的就不用考慮了，這給客人增加難度；有的物業(yè)禁止小區(qū)開民宿，如果你偷偷經(jīng)營，發(fā)現(xiàn)了之后，不會驅趕你，但是會斷水斷電阻止你經(jīng)營；老小區(qū)的房租會便宜很多，但是設施老化，裝修成本高，沒有電梯，老小區(qū)的居民大多數(shù)年歲大，容忍度低，經(jīng)營民宿可能會遭到他們的投訴。這些情況都要提前打探好。

• 用戶調查

很多民宿主喜歡自嗨，總覺得自己的創(chuàng)意很牛逼，客人會不請自來，別忘了開民宿是給服務消費者的，人的消費習慣一旦養(yǎng)成就很難改變，所以在做定位目標消費群體時，消費者的消費需求、消費習慣和消費特點都要進行深入的調查。比如帶寶寶的家庭出游需要嬰兒監(jiān)聽器這些安全設施、情侶出游喜歡浪漫的房間。

3、簽合同

簽合同的時候注意保障自己的利益。

合同期限：和房東簽合同時，期限最好在3-5年。如果只簽一年，有的房東看你的民宿經(jīng)營得好很賺錢，合同到期了會漲房租。

違約金：加上違約金條款。是我們保障利益和降低風險的手段。開民宿前期會投入裝修成本，這些是無法帶走的，如果房東提前收回房源，這會是很大的損失，增加違約金，房東不會輕易地收回房源。

房屋維護：我們租房的時候，房子里的設施壞了，會找房東，但是作為民宿經(jīng)營，不同的房客入住，無法保證房屋不造成任何地損壞，這方面需要跟房東協(xié)商清楚，把責任劃清，避免到時候產(chǎn)生糾紛。

4、做定位

包含差異化和定價

• 差異化

市面上的民宿這么多，怎么才能讓你的民宿脫穎而出？那就是做出差異化。從哪個方面出發(fā)做差異化呢？答案就是你！每個人身上肯定有獨特之處，你要做一個自我分析，將自身的特點、優(yōu)勢分析出來，把自己的特點轉化成民宿的特點。例如你喜歡攝影，可以做攝影主題的民宿，攝影還能再進行細分，風景攝影、人物攝影、寵物攝影……或者你擅長美食，做美食主題的民宿，給客人品嘗不一樣的美食，這些美食都是你親手制作的。這些都是你區(qū)別其他民宿的差異化，打造自己的品牌。

• 定價

很多人急著回本盈利，價格就想定多少就定多少，這是不對的。定價看哪些方面呢？

當?shù)氐南M情況：調查附近各種房型民宿的價格區(qū)間。

民宿的裝修檔次：這是根據(jù)你的預算來的，在你能承受的預算里，房子能打造成什么檔次，心里要有個數(shù)。

增值服務：看你能不能提供其他的服務，比如機場接送、景點接送、包餐，這樣可以把價格定得高一點。

回本時間：一般回本時間需要一年，再慢慢盈利，這主要看兩個數(shù)據(jù)：客單價和入住率。你需要計算在一定的客單價時，入住率達到多少才能保本和盈利。經(jīng)營的時候根據(jù)節(jié)假日、旺季、淡季來靈活調整。

5、辦證件

合法開民宿需要辦6個證：衛(wèi)生許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、特種行業(yè)許可證、消防檢查合格意見書、食品流通許可證或餐飲服務許可證。

這里需要強調的是，民宿屬于特種行業(yè)，需要辦特種行業(yè)許可證，辦這個證又必須要有消防檢查合格意見書，消防又是一個大難關，在下邊的裝修設計部分說。

6、裝修設計

裝修設計可以和辦理證件同時進行，這里需要注意的是，在設計圖紙出來之后拿到當?shù)氐南啦块T審核，符合消防標準之后再進行裝修，不然等你完全裝好了，再發(fā)現(xiàn)不合格就非常麻煩了。如果證件不齊也營業(yè)就屬于違規(guī)經(jīng)營，在法律上，我們還是要嚴格遵守。切忌在法律邊緣試探。

7、人員招聘和管理

民宿管家要招聘有經(jīng)驗的，最好在開業(yè)之前就能入職的，他參與了一家民宿從無到有的過程，會更加珍惜這份成果。如果你是自己和家人經(jīng)營或者交給托管平臺，就忽略這一條。

8、對接OTA平臺

現(xiàn)在的OTA平臺很多，Airbnb、小豬、途家、攜程、榛果、木鳥等，和平臺對接要在開業(yè)前就做好，等開業(yè)后就晚了。房源上線要走流程和手續(xù)，等手續(xù)辦好，有照片就可以上線了。你可以同時多平臺上線，這樣可以增加曝光度，也可以專心經(jīng)營一個平臺，這樣評價集中，利于你的排名。多平臺的話你要確保精力充分，注意維護房源信息，避免客人下單了無房的情況，產(chǎn)生差評。

9、開業(yè)運營

這方面就不多說了，服務是硬道理，不斷地嘗試和優(yōu)化你的民宿，維護老顧客，提高復購率。這部分細述能出一本書了。

10、品牌連鎖

這也是一門大學問，你會經(jīng)營1家民宿，不代表你能經(jīng)營好10家，能經(jīng)營好10家，也不代表能經(jīng)營好100家，因為民宿作為個性化住宿產(chǎn)品，無法大量快速復制，各方面的學問還有很多，我們先定好一個小目標：1家民宿，入住率80%，1年實現(xiàn)盈利。已經(jīng)很棒啦。

點評:民宿開業(yè)只是第一步，要經(jīng)營好才能實現(xiàn)好的盈利