長租公寓行業(yè)再次進(jìn)入“低迷階段”。
最近，一家成立時間僅8個月，有1000多套房源的長租公寓暴雷。公司各分公司人去樓空，旗下員工2個月的工資得不到發(fā)放；有租客交了1年2萬元的房租后，才住了2個月，就要露宿街頭；有房東托管出租了房產(chǎn)，但直到現(xiàn)在都沒有收到上個月的租金，也聯(lián)系不到公寓負(fù)責(zé)人。
無獨(dú)有偶，合肥一家成立僅3個多月，擁有100多家房源的長租公寓也于本月暴雷。暴雷前，公司創(chuàng)始人還在朋友圈稱，要招200人及以上的銷售團(tuán)隊，計劃在今年年底前，在濱湖、蜀山、廬陽等地，拿到6000套房源。
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再聯(lián)想到之前的巢客遇家、連合之家等長租公寓，會發(fā)現(xiàn)疫情發(fā)生以來，一大批長租公司小玩家正在經(jīng)歷暴雷、跑路這樣的命運(yùn)。
這些現(xiàn)象背后，有的其實(shí)只是一些投機(jī)者主導(dǎo)的“資本游戲”。
有長租公寓企業(yè)一口氣成立40~50個品牌，分布在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。先是不停做大規(guī)模，當(dāng)背后資金沒法支撐后，創(chuàng)始人就會提前幾個月退出公司架構(gòu)，做好套現(xiàn)準(zhǔn)備?！暗阶詈螅屯ㄟ^上述操作，一把將韭菜割了?！?/p>
隨著租房租賃市場的快速發(fā)展，伴隨而來的問題也接踵而至。在行業(yè)人士看來，行業(yè)投機(jī)者的頻繁出沒，與監(jiān)管政策遲遲未落地也有很大關(guān)系。
過去兩三年，行業(yè)經(jīng)歷了資本涌入的高光時刻，也經(jīng)歷了無數(shù)的謾罵與質(zhì)疑。行業(yè)人士認(rèn)為，因?yàn)殚L租公寓行業(yè)目前還沒有健康的商業(yè)模式，再加上市場不景氣，接下來，長租公寓行業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喆笠?guī)模暴雷潮。
王偉透露，每天租房于8月20日出現(xiàn)暴雷情況，公司的房源應(yīng)該有1000多家，各分公司旗下的員工、租客和房東均有受害者。
據(jù)他了解，前幾天有10多位每天租房的員工已經(jīng)在當(dāng)?shù)貓缶?，因?yàn)槊刻熳夥康膯T工已經(jīng)兩個月的時間，沒有收到工資。有知情人士對王偉表示，“這只是一部分，這倆月，公司百十來號人的工資都沒發(fā)放，但公司早已經(jīng)人去樓空?！?/p>
事實(shí)上，一位成都的每天租房租客張亮也表示，他在昨天被房東告知，公寓方面已經(jīng)數(shù)月沒有將房租給對方。為了止損，房東催他早日搬離住處，不然就要撬鎖、斷水、斷電。
張亮是在6月份與這家長租公寓簽訂了1年期的合同，并已經(jīng)提前將1年的2萬元房租交給了每天租房?！皼]想到我才住了2個月，就要露宿街頭了。”
而成都的一名房東也很無奈，他在今年年初就與該長租公寓簽訂租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)。但到8月21日，7月份的租金還沒收到，也聯(lián)系不到公司負(fù)責(zé)人。沒想到的是，在網(wǎng)上卻看到了每天租房跑路的消息。
無獨(dú)有偶，合肥星加房屋租賃有限公司也于本月暴雷，讓員工、租戶和房客們苦不堪言。
“星加租賃才成立3個多月，就已經(jīng)一地雞毛。這公司房源有100多套，現(xiàn)在員工、業(yè)主和供應(yīng)商都在問負(fù)責(zé)人要錢?！睋?jù)其原公司離職員工介紹，星加租賃的負(fù)責(zé)人于今年5月還在朋友圈發(fā)布消息，稱招200人及以上的銷售團(tuán)隊，并表示在今年年底前，要在濱湖、蜀山、廬陽等地，拿到6000套房源，沒想到才幾個月就剩下一個爛攤子。
據(jù)悉，今年8月5日，星加租賃就已經(jīng)出現(xiàn)拖欠員工工資的現(xiàn)象，為此，負(fù)責(zé)人還向27名員工們簽署了一份欠款協(xié)議，承諾早日將工資發(fā)放給對方。該員工透露，“到現(xiàn)在已經(jīng)過去20天，但說好的工資還沒發(fā)放，有員工已經(jīng)打算這兩天去負(fù)責(zé)人的老家要?！?/p>
星加租賃負(fù)責(zé)人與27名員工簽下了欠款協(xié)議。
疫情之后，長租公寓玩家的現(xiàn)金流受到考驗(yàn)，租客面臨退租難，被趕出公寓；房東拿不到應(yīng)得的租金收入。
長租公寓的“不幸”處境，又一次被搬到臺前。
一場投機(jī)者的割韭菜游戲
長租公寓小玩家們正在經(jīng)歷的“災(zāi)難”，也可能是一些投機(jī)者精心策劃的“資本游戲”。
“長租公寓真的太亂了。”說到長租公寓的現(xiàn)狀，C2C房屋直租租賃平臺的“六六直租”總經(jīng)理老吳忍不住這樣感慨。
他介紹，長租公寓在國內(nèi)未出現(xiàn)之前，住房租賃企業(yè)最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差。這種模式在國內(nèi)運(yùn)營多年，除了某些城市群租導(dǎo)致的一些安全隱患和租賃合同糾紛以外，基本很少聽說有人攜款潛逃的事情。
但近些年，租賃市場引入了一種完全新的以“租金貸”為核心的融資模式。租金貸的操作很簡單，平臺推出月付、季付、年付等支付方式，協(xié)議達(dá)成后，金融公司將全年房租先支付給公寓，公寓再以押一付三的方式分批交給房東，玩起了期限錯配的游戲。
在他看來，租金貸的這種方式本身沒錯，讓長租公寓運(yùn)營商擁有了持續(xù)開發(fā)的資本，但卻有大量投機(jī)者利用付款的時間差，又玩起了資本游戲。套取大量現(xiàn)金，然后不斷復(fù)制模式，在短時間做大市場規(guī)模，卻將擴(kuò)張期間的負(fù)債和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東。
“我聽說有長租公寓給一個找房東房源的小伙子開出20多萬的月薪，就為了早點(diǎn)擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場?！崩蠀峭嘎叮瑸榱四玫礁喾吭?，有些玩家甚至不惜提高拿房成本。
為了誘導(dǎo)租客簽訂合同，這類長租公寓往往會將月付租金調(diào)得很高，半年付或者年付卻有各種優(yōu)惠。
這種情況下，房東和租客往往都會為了各自的利益，掉入這類“投機(jī)者”的圈套。
上述從業(yè)者王偉則向筆者介紹，甚至有一部分投機(jī)人士，在全國各地注冊各種品牌，然后招人，并大規(guī)模提價收房，再低價租出。當(dāng)資金達(dá)到一定規(guī)模后，卷款逃走。
“我聽說一家機(jī)構(gòu)后面弄了40~50個品牌，分部在全國十幾個城市，員工加起來有近1萬人。”王偉透露，市場上有不少公司，就是不停做規(guī)模，當(dāng)背后資金沒法支持后，創(chuàng)始人就會提前幾個月退出公司架構(gòu)，做好套現(xiàn)準(zhǔn)備?！暗阶詈螅屯ㄟ^上述操作，一把將韭菜割了。甚至一般都是老板跑路了，法人也只是替罪羊。”
老吳也見過不少類似的情況。他回憶，他了解的一家公司，只要花3000元，就能讓當(dāng)?shù)氐囊恍┠贻p人注冊成公司的法人。
“投機(jī)者的違規(guī)成本甚至基本為零?！?/p>
事實(shí)上，上述暴雷的每天租房就是其中一家。
天眼查App顯示，該公司就成立于2020年1月16日，目前的大股東為劉進(jìn)，占99%股份，另一位股東田兵齊占1%股。
值得一提的是，在今年5月12日之前，公司為田兵齊100%控股，直到5月12日，田兵齊退出。
此外，有媒體曾報道，武漢巢客公寓公司資金出現(xiàn)問題后，原武漢巢客公寓的很多高管就轉(zhuǎn)到了另外一家新成立的公司，同樣做房屋中介，并且人員都沒變。且從5、6月份開始，之前武漢巢客公寓的那些管家，就以新公司的名頭，開始在朋友圈發(fā)租房和收房的消息。
長租公寓監(jiān)管已在路上
隨著房屋租賃市場的快速發(fā)展，伴隨而來的問題也接踵而至。在行業(yè)人士看來，行業(yè)投機(jī)者的頻繁出沒，與監(jiān)管政策遲遲未落地也有很大關(guān)系。
老吳表示，到現(xiàn)在為止，市場確實(shí)沒有相關(guān)資金管理政策。租客、房東遇到資金問題，相關(guān)部門卻只能按照暴雷公司出現(xiàn)“經(jīng)營不善”來處理?！笆袌隹偛荒懿辉试S做虧本買賣?！?/p>
上述租客也表示，他現(xiàn)在還留有跑路公司法人的電話號碼和身份證，但報警也解決不了問題。
對此，長租公寓一體化服務(wù)商安徽租住生活科技有限公司的創(chuàng)始人李楊也表示，這個行業(yè)確實(shí)參差不齊，加上行業(yè)內(nèi)還沒有切實(shí)的管理政策，不可避免的存在一部分投機(jī)者。
“但行業(yè)整體還是做實(shí)事的多，這不能否認(rèn)長租市場的價值。”他表示，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房屋租賃市場租賃人口從2017年開始保持穩(wěn)定增長，2018年為2.1億人，預(yù)計2022年將達(dá)到2.4億人。2017年，我國租房市場規(guī)模為1.56萬億元，預(yù)計到2020年，租房市場規(guī)模將達(dá)到2.71萬億元。
李楊的租住生活相關(guān)業(yè)務(wù)開始于2016年初，主要做長租公寓的一體化賦能輸出。其主要通過和供應(yīng)商、銀行/金融機(jī)構(gòu)、政企合作整合提供住房租賃品牌加盟輸出、租住生活SaaS平臺，及整套的供應(yīng)鏈服務(wù)金融支撐體系，為業(yè)內(nèi)品牌提供后端支撐，房屋租賃行業(yè)的風(fēng)格設(shè)計、快裝整配、智房搭配等服務(wù)。
他也在嘗試做一些讓行業(yè)更健康的嘗試。他表示，長租其實(shí)是一個鏈條極長、極度分散、極其非標(biāo)的一個長尾市場，需要品牌擁有拿房、裝修、供應(yīng)鏈能力外，還需要租房等中介、管家服務(wù)。
為了讓長租公寓品牌、租客和房東能有安全保障，他不僅與主管部門合作進(jìn)行系統(tǒng)對接，形成監(jiān)管服務(wù)平臺，還與公安系統(tǒng)對接，對入住的租客進(jìn)行信息登記。只要租戶入住，就能同步到公安系統(tǒng)，防止租后流動人口風(fēng)險。
對于各地政策的建立，李楊也很有信心?！笆袌錾线€有一群人都在想辦法做好，市場也需要給行業(yè)時間，給監(jiān)管部門時間?！?/p>
值得一提的是，隨著行業(yè)的發(fā)展，有些城市正在加緊政策的細(xì)化和出臺工作。
去年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)就發(fā)布了《杭州市住房租賃監(jiān)管辦法（試行）》通知。但由于受疫情影響，出于保護(hù)租賃企業(yè)的目的，并沒有進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行。
今年8月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)再次發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》。長租公寓需要催繳保證金和資金監(jiān)管的工作，已經(jīng)杭州提上了日程。
“今年的租賃行情確實(shí)不太好?！崩蠀潜硎荆赓U市場中，人們換房的頻率跟白領(lǐng)收入、房產(chǎn)周邊的企業(yè)招工規(guī)模，以及員工跳槽換工作的頻率有很大關(guān)系。
但今年開始，受疫情的影響，大部分企業(yè)不僅縮小了招工規(guī)模，還進(jìn)行了部分裁員計劃。這導(dǎo)致企業(yè)員工的工資沒有增加，但為了穩(wěn)定考慮，跳槽頻率在大規(guī)模降低。因此，企業(yè)白領(lǐng)們的換房需求并不大。
他發(fā)現(xiàn)，在他的平臺上，因?yàn)槎际欠繓|直接將房租給房客，所以房客為了房租更便宜，都很愿意半年付、年付。
但如今經(jīng)濟(jì)形勢不好，很多租客擔(dān)心工作有不確定性，怕被裁員或者過不了試用期，就只愿意一次付2~4個月的租金。
與之對應(yīng)的，曾經(jīng)因?yàn)榉课葙|(zhì)量或地理位置好，將房屋價格定得較高的一線城市的房東，也開始接受租金下調(diào)，來讓房產(chǎn)盡快出租。
“18000元的房子能降到13000元左右。”老吳介紹，因?yàn)椴糠址繓|也要還貸款，為了讓房子盡快出租，他們會選擇降10%以上的房租。甚至一線城市中，有些此前比較貴的房子降到20%也很正常。
他感慨，以前，大家租房時會感覺，這么破的房子，竟然這么貴?，F(xiàn)在大家突然發(fā)現(xiàn)，這么破的房子，真的這么便宜。
另一方面，受上述行業(yè)投機(jī)者的影響，已經(jīng)讓不少用戶對長租公寓“無感”。
李楊表示，長租公寓們一味追求擴(kuò)張，盲目地將未來的錢花出去，在短期內(nèi)無法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶買單。一旦出現(xiàn)房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個人征信被涂上黑點(diǎn)。
此外，長租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及租后服務(wù)等問題，都已經(jīng)成為長租公寓前進(jìn)的攔路虎。
其實(shí)，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過多輪洗牌。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2017年至今，已經(jīng)有19家長租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
不過，從大環(huán)境來說，現(xiàn)在是新租房時代，長租行業(yè)成為了長期主義，是當(dāng)下租賃市場不可或缺的一部分。因此，行業(yè)人士們也始終相信，長租公寓行業(yè)本來就是在爬坡和探索期，這次洗牌也是市場的篩選期。
正如李楊所說，“公寓本質(zhì)應(yīng)該是一個服務(wù)平臺，依托租住生活的場景提供不單單最基礎(chǔ)的租住服務(wù)，我們可以從單純的租房服務(wù)拓展到租住生活的衣、食、住、行多元化服務(wù)運(yùn)營，擴(kuò)大用戶規(guī)模，從而找到新的、健康的盈利模式?！?/p>